业内说：我是乐观派，抓住最后窗口期早上车丨CRIC专题
走进新时代，政府的调控是座灯塔，地产人的命运就是这座灯塔的生长。
时代在变，得天独厚的开阔眼界，洞察先机的市场判断，让你能够站在塔尖，张望更加遥远的未来。
克而瑞系列专题报道《房住不炒，长效机制下的发地产发展趋势专题报道》观点继续汇聚。
这一次，我们独家采访了长沙地产圈的业内人士，有趣的是，绝大多数业内人士都倾向于自己是“乐观派”。
今天，让我们一起听听他们关于市场、房企、发展方向等方面的判断，同时对于刚需购房者、改善购房者、投资者给出的不同置业建议。
PART 1
新市场
问：十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在此之下，长沙楼市未来会出现什么新变化？
1李杰 湘经联秘书长、星语林·南壹号总经理
「谨慎乐观派」
预计最终长沙会形成高端有市场，中端有支持，低端有保障的房地产行业格局。
相信长沙在短期内不会取消限购限价，商品房市场将在相当长一段时间内处于稳定状态，也更加透明，公开。
预计加码调控的概率不大，但接下来关于挂牌租赁用地、集体租赁用地，以及清理闲置用地等方面的措施会陆续出台。加大多种形式的租售房屋上市，确保供求关系相对平衡，也与全国租售并举、住有所居的行业发展目标一盘棋同步。
2徐轩 中交地产长沙公司营销总监
「乐观派」
长沙楼市从长远来看仍是积极向上的市场趋势。
短期内而言，调控政策仍处于紧控状态，供应量预计仍将持续短缺，成交量在周期内基本维持现有水平。
土地市场由于拍地规则的变化及城区土地量情况，预计市区商住土地供应量仍维持较紧状态，存量二手土地交易预计将迎来爆发。
商办专业市场短期内成交会有所上升，但长期来看相较住宅仍将处于持续低迷状态。
3周事勇 湘经联副秘书长、湖南建工置业营销管理部长
「乐观派」
十九大为房地产市场发展指明了方向，表明了中央对房地产调控长效机制的态度和决心。中长期来看，国家会坚持调控力度不放松，并以保障刚需客户为核心，建立租售并举的住房制度，满足市场多方面的住房需求，保证市场的平稳健康发展。在这个主基调上，我个人认为长沙楼市可能出现的变化：
1、在调控主旋律之下，预计价格短期将趋平稳可能有小幅调整空间；
2、调控既不是过去时也不是现在时，而是长期式。政府已做好了各项准备，不排除后续还会有金融、土地、财政各种后续政策，保证楼市的稳定；
3、政策出台后，供应量应该会出现增加，尤其在年底的背景下，新开盘楼盘会有一波供应潮，但整体供应不大，成交量受供应影响也将处于地位；
4、土地供应量预计会增加，好的土地依然抢手。但受制于限价政策和市场原因，开发商也将趋于理性；
5、商办市场迎来机会，但长沙商办市场整体体量依然较大，供过于求；
4冯福宝 大唐地产长沙大唐印象营销总监
「乐观派」
政策叠加，长沙楼市正在“五限”下盯紧生存；土地供销未来会出现良性变化，通过政府管控进行节奏化地出让，出让的版图应会继续向外扩张。
5汤鹏 富基实业集团湖南公司 投资拓展部总监
「乐观派」
就供应成交与土地市场而言，去年下半年以来长沙房地产市场量价齐升趋势明显，新增供应持续减少甚至短缺，长沙未来价值也逐步凸显，开发商拿地意愿强烈，商住用地尤其是其中的部分优质地块对开发商吸引力较大，土地溢价率偏高。
PART 2
新房企
问：“有业内人士曾经预言，房企垄断与集中只会日益加强，未来中国楼市活跃的房企数量将减少至30家左右。”您如何评价这种观点，您又认为长效机制下房企开发模式、产品类型会出现什么新变化？
1冯福宝 大唐地产长沙大唐印象营销总监
①我个人比较认同这个观点，从今年上半年的拿地数据来看，2017年前5月，拿地最多的房企为碧桂园，拿地总额642.79亿；拿地总额在300亿以上的房企包括保利、恒大、中海、龙湖、首开、万科、华润等；而且目前拿地基本上被大型房企所把控，越来越多的小型开发商出现拿不到地的情况；未来当小型开发商的地块开发完毕后，他们会越来越难以维持。
②就开发模式而言，以后会越来越标准化，规模化；
③就产品类型而言，产品预计会越来越同质化。从目前大型房企例如万科、恒大、碧桂园等不难看出，未来大型房企住宅开发一定是通过统一的模板和模式打造属于自己品牌特色的开发路线。
2李杰 湘经联秘书长、星语林·南壹号总经理
市场发展格局在整体上一定是相对集中。在长效机制下，一大批房企逐步出局不可避免，但也会涌现一批成功转型的房企。市场将更加细分，定位将更加精准，这种小而美的房企值得期待。
“联合开发，抱团取暖”这些过去的王者天条，以及规模化，高杠杆，快速复制等这些打法在长效机制背景下，可能日渐式微。
3徐轩 中交地产长沙公司营销总监
长效机制下中型规模房企存在较大发展机遇，毕竟从以前的“不够筹码上台”转变到现在的可以同等情况下参与竞争。未来中国楼市预计将迎来“大巨头+中型优质房企”共同发展的“百花齐放”的态势。
就开发模式而言，合作开发的重要性及普适性将有显著提高。产品类型变化预计将集中体现在销售型产品精装化、装配式产品普及化、长租型产品经济化等方面。
4周事勇 湘经联副秘书长、湖南建工置业营销管理部长
当期市场环境下，强者恒强是大趋势；大型品牌房企无论在品牌号召力、融资、企业管理水平还是人才储备方面都有天然优势，企业集中度将进一步加强。
但并不代表二线品牌企业没有机会。市场细分情况下，有管理能力的企业依然有自己的生存之道。在商业运营、高端豪宅、特色小镇等方面有突出优势的企业借助其他优势依然有异军突起跻身一二线的机会。
5汤鹏 富基实业集团湖南公司 投资拓展部总监
对于房企垄断与集中来讲是大势所趋而导致的。未来房地产市场将会越来越平稳发展，对于未来中国楼市数量将减少至30家或是其他，也是市场竞争环境下的产物。
政府有针对性对房企进行调控，也是出于让房地产市场平稳发展，减少恶劣竞争的目的。政府推出来的土地及购房者摇号政策一方面控制土地及房价的恶性竞争，另一方面又保证了房企及购房者的公平公正原则。
对于长效机制下的房企开发模式、产品类型将会越来越规范化，产品类型将越来越贴合市场需求。
PART 3
新方向
问：在普宅市场进入调控深水区后，近年来，特色小镇、专业市场、文旅地产等新的发展模式越来越受到行业的关注。
目前，长沙已经形成数十个新的地产业态。 结合您自身的实际情况，在新时代下，您认为不同规模的房企应该如何积极适应新形式，更好发展？
1冯福宝 大唐地产长沙大唐印象营销总监
众所周知，我国的房地产业正处于调整和转型的关键时期。在宏观调控成为常态的情况下，品牌、环境、质量是新形势下房企可持续发展的关键。
因此未来房企要处于更好的发展，因此研究新的开发模式将成为大型房产的突破方向之一，目前特色小镇这个模式也被越来越多得发展商进行关注。
例如，江苏是中国的开发特色小镇的大省，但小镇这个模式也不是谁都能开发，因为开发一个小镇资源、资金、后期运营及政府支持每一个环节都不能缺少。中国目前突出蹦出来那么多特色小镇，但是目前通过国家审批的也就100-200多个，长沙目前也就是2个左右。
而且特色小镇的开发模式周期特别长，同时特色小镇的开发模式一定是需要前期大规模投入。从配套、园林、交通等环节投入大量资金，通过前期的投入带动整个小镇的知名度和人流量之后，才会去开发住宅和其他能够实现利润的产品。万科良渚文化村就是一个最好的例子。
2李杰 湘经联秘书长、星语林·南壹号总经理
所有房企都需要在规模、利润、现金流之间寻求平衡。
规模在500亿以上的企业，还可以抓住规模化的窗口，在规模上更上层楼，完成大布局。
100亿以下企业则可能需要重新思考自身定位。
而中间段位企业将不进则退。
3汤鹏 富基实业集团湖南公司 投资拓展部总监
在新的政策环境及新的地产业态下，房企可结合自身的经济实力及发展战略需求，不盲目跟风，积极适应新形势，更好发展。
4徐轩 中交地产长沙公司营销总监
长期来看，我个人认为，这些新的发展模式中小企业就不要去掺合了，资金玩不起。
PART 4
新模式
问：近年来，国家连续出台政策，多管齐下力求建立购租并举的住房制度。目前，包括万科、旭辉、龙湖等品牌房企已经大力进入租赁市场，发展长租公寓等产品。在未来，您如何看待租赁市场特别是长租公寓的发展前景？
1冯福宝 大唐地产长沙大唐印象营销总监
目前我认为中国的租赁市场任然有良好的发展前景。目前中国1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与日本33.30%，美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。
此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨。同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升，这将进一步促进整体租金水平的提高。
因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。
2徐轩 中交地产长沙公司营销总监
租赁市场短期内会比较活跃，但从长远来看，我个人认为发展前景却并不是那么美好。长租公寓很难解决具体执行层面的诸多问题。诸如传统的消费习惯、传统的购房观念、经济的通货膨胀、房租涨幅的不确定性等一系列问题。
3李杰 湘经联秘书长、星语林·南壹号总经理
长租公寓低杠杠、周期长、运营也不一定能讨巧。长租公寓不仅将面临政府廉租房、保障房的竞争，还会与成千上万的包租公和包租婆竞争，个人认为长租公寓需要大盘子操作，中小房企慎入。
4汤鹏 富基实业集团湖南公司 投资拓展部总监
长租公寓等产品的存在具有一定的时代性、地域性。
对于一二线城市而言，长租公寓等产品具有一定的市场空间及客户需求，主要出于土地资源稀缺、物价水平高及人口基数大等影响，长租公寓等产品的推出一定程度上满足了部分对于购房有压力的购房者；
至于三、四线城市，可以说长租公寓等产品市场存在一定的风险性，虽然有部分需求，但城市的发展远跟不上一二线城市的发展进程，经济发展相对缓慢，常驻人口与流动人口的比例不如沿海及一二线城市。
PART 5
新投资置业
问：在调控之下，购房者所处的环境发生了新的变化。在长效机制的新时代下，购房者怎样更好的置业与投资，对于刚需、改善、投资需求，您有什么更好的置业建议？
1冯福宝 大唐地产长沙大唐印象营销总监
关于置业本身，还是应从消费者本身的需求进行出发。其实从19大报告不难看出中国的已从解决人民需求变成解决人民对美好生活的需求进行转换。
因此我们不难看到，目前长沙很多地段较好，产品较好的楼盘，其实去化的都比较好，因此我觉得政府和房企应该一起落实“房子是用来住”的这个观点。
同时购房者应要明确自己的购房需求。因为我们并不能说要刚毕业只能买的起一套公寓的购房者让他来卖大平层或者是别墅。但由于目前的限购，我个人观点的是购房者一定要做未来规划，因为购买一次房源等下次要换房就是几年之后了，但房价未来谁都说不好，因此我个人建议一定要一步到位。
2周事勇 湘经联副秘书长、湖南建工置业营销管理部长
对于刚需客户，有买房资格要抓紧，不要幻想楼市大跌也不要盲目等待，根据自身情况和资金预算量体裁衣更重要。建议在条件允许的情况下，尽量可考虑一步到位的房源，要关注户型和配套。
对于改善需求，有买房资格要珍惜；目前限购限价背景下，换房是一个好机会，可以选择配套好，品质较高的楼盘；建议重点关注居住环境和物业服务；
投资客户可以关注一下未来规划配套潜力大的区域的商办物业，如公寓和社区商铺等，也可以投资热门区域的稀缺物业。
3李杰 湘经联秘书长、星语林·南壹号总经理
目前的市场格局，更多的是政府干预和调控的结果。
刚需购买者应抓住时间窗口上车，改善型购买更多需要结合自身需求，不贪多求大，合适的才是最好。投资型购买，一是做好中长期持有的准备，二是对投资收益和持有成本，交易成本，需要精细化盘算。
4徐轩 中交地产长沙公司营销总监
就长沙而言，1-2年内可能是购房成本相对较低的最后一个窗口期了，抓住机会吧。
这次采访的最后，以上被访对象都表示：关于长沙市场，我更倾向于自己是乐观派。而李杰总则说：“我属于谨慎乐观派。如果一定要在谨慎和乐观之间做个非此即彼的选择，我可以划归乐观派”。
迷雾重重的长沙楼市，方向愈加明确，新时代，携手，再出发！
你是乐观派吗？
来源：长沙克而瑞 李卉雯
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）
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